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任寿根:应该实行差别化房产税制度

2013年02月25日16:58证券时报网 [微博]
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近期,楼市又开始躁动起来,特别是东部一些城市。自2005年至今的中国楼市是建国以来中国楼市最热闹的8年,是社会各界关注点最高的8年。人们时下最关心的是房价未来走势,而关于房产税改革对楼市调控是否有效更是民众关注的焦点。有观点认为房产税缺乏法理依据,还有观点认为房产税改革不仅撼动不了高房价,还会助推房价。笔者认为,房产税是所有楼市调控手段中最有效的手段,房产税改革不实质性推进,高房价难以撼动。

楼市调控最有效的手段

房产税属于传统税收分类标准中的财产税系列,可以通俗地称为房产保有税,是国际上通行的一个重要税种。有观点认为中国房产税改革缺乏法理依据,其理由是中国土地产权是国有的,住房持有者对土地无私有产权。这种观点混淆了房产税与房地产税、土地税的区别。从产权税收理论看,房产税仅对住房私有产权征税,不包含对土地私有产权征税;房地产税又称为不动产税,不仅包含对房产私有产权征税,还包含对土地私有产权征税;土地税仅对土地私有产权征税,不包括对房产征税。20世纪90年代末,中国实施了住房产权制度改革,住房购买者者拥有住房私有产权,因此,中国推动房产税改革说的是仅对房产私有产权征税、不包含对土地产权的征税,不仅具有法理依据,而且由于房产税改革未全面推开,住房持有者实际上已享受了很长时间的房产税制度“真空”带来的“未征税”优惠。

从国际上看,当居民具有住房私有产权后,无论是出租还是自用,就必须即时缴纳房产税,这是世界上多数国家的普遍做法。房产税征收的依据很简单,即房产所有者享受了政府为其提供的住房产权确认和保护,并享受了政府公共商品供给为其住房带来的保值升值好处。

前不久,一位移民美国的朋友告诉我,他移民美国后,在美国购买了几套住房用于自住,令他很吃惊的是,没想到美国的房地产保有税是非常厉害的,他按照相关税法交纳的房地产税是一笔不小的负担。中国房产税改革至今未全面推动,实质上是给了住房所有者很大的税收优惠,但还是很多人没想到自己已经享受到了这种优惠。这是一个很有趣的现象。

自这些年楼市躁动以来,政府采取了不少楼市调控手段,如限购令、限贷令等,这些调控措施起到了一定的作用,但这种作用是有限的。限购令一方面限制了增量部分,抑制房价,但另一方面存量部分的持有者应对策略为持房不动、不卖,又在一定程度上减少了房产流动,从而助推了房价。限贷令能管住一些信贷资金进入楼市,但炒房者可以通过其他一些手段获取资金继续炒房。其实,采取诸多的房产税调控措施,不如采取一条调控措施,那就是全面推动房产税改革。

房产税制度全面改革对楼市调控的作用是非常大的。举个很简单例子说明。假定对家庭持有房产价值2000万元以下的免征房产税,而对超过2000万元以上的全额征收2%的房产税,这意味着如果某个家庭持有房产价值超过2000万元,那么这个家庭每年都必须缴纳40万元的房产税。其结果是多持有住房的家庭必定抛售住房。这里只是举一个例子说明而已,而在实际推动房产税制度改革过程中,可以根据情况调整房产税税率。

应实行差别房产税制度

有观点指出,上海、重庆房产税试点收效甚微,对房价影响不大,说明房产税楼市调控作用有限。上海、重庆房产税试点收效甚微的原因非常简单,即上海、重庆房产税试点覆盖面很小,且税负太轻。如果房产税覆盖面大幅扩大,税负大幅提高,其效果很快就会显现出来。

还有观点认为,房产税全面改革不仅抑制不了房价,反而会助推房价,其原因是房产税纳税人可以将其缴纳的房产税转嫁出去。房产税纳税人可以转嫁出去的途径无非两条,一条是将房产税转嫁给住房承租者,另一条是转嫁给购买者。从古今中外的经验看,没有见到过房产税可以转嫁出去的事实。目前,中国楼市最大的问题是,空置率较高,如果全面推动房产税制度改革,会逼迫很多人出租空置住房,这就增加了住房供给,住房供给量增加了,房产税难以转嫁,尤其是在累进式房产税制度情况下更是如此。同理,房产税制度实质性改革后,住房持有者“囤房”成本大幅增加,且每年都要缴纳一定数量的房产税,其采取的策略是必定抛售住房,结果市场上住房供给量大幅增加,房产税也是无法转嫁。

需要指出的是,中国推动房产税实质性改革,应防范房产税改革对楼市产生的巨大冲击。为应对1985年至1991年楼市泡沫,日本当时采取了房产税制度改革,结果房产税制度改革成为引发日本楼市崩盘的重要因素。中国应吸取其教训,采取差别化房产税制度,防范楼市因房产税改革引发的经济风险。

差别化房产税制度主要包括四个方面。一是设置房产税起征点,各地根据当地的房价水平确定起征点,对未达到起征点的不征税,对超过起征点的全额征税,这样可以避免对中低收入者造成影响;二是将房产税改革与土地使用费结合起来,由于中国土地为国有,居民对土地只具有使用权,对居民按年征收土地使用费具有法理依据,故不能采取西方国家的房地产税制度,而应采取征收房产税与土地使用费相结合的制度;三是应采取累进税率,消除房产税的累退性,税负水平可以根据房价情况按年调整,房价涨的厉害的时候调高税负水平;四是改革路径采取先仅在一线城市全面推行房产税制度改革,再根据情况决定是否在二三线城市征收,这主要是考虑一线城市房价是中国其他城市房价的风向标,控制住一线城市房价,其他城市房价也就容易控制,同时又不会对中国整体楼市造成冲击。

随着中国营业税改征增值税改革的逐步推进,房产税实质性改革是方向,是必然趋势,房产税将成为地方政府收入的主要来源;楼市非理性行为将会加速政府推动房产税制度实质性改革。 (作者系经济学教授、西方经济学博士生导师)

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