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易宪容:购房者不要陷入开发商对赌协议陷阱

2012年05月15日09:17北青网 [微博]
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近期来,随着住房价格下跌,住房销售急剧下降,房地产开发商为了吸引购买住房者,纷纷采取“无理由退房”、“垫资购房”、“原价回收”、“买房送宝马奔弛”等奇特的对赌协议促销住房。(腾讯中海QQ会辽宁群:233751749点击加入

比如,北京一个楼盘推出了与客户签订 “对赌协议”的促销方式:即一年内,同等楼层同等户型房源,房价涨幅未达5.6%,则开发商给予客户总房款5.6%的价值补偿,这意味着开发商承诺一年内房价至少包涨5.6%等。那么房地产开发为何要这样做?这种对赌协议对购买住房者是有利还是风险高?购买住房者会不会跌入房地产开发商这种对赌协议的陷阱?

按照房地产开发商的逻辑,购买住房者为何会愿意签订这种住房购买的对赌协议?就在于在当前市场形势下,老百姓手持现金,会因为CPI高涨而贬在手心里;而买房又担心因房价下跌导致房屋贬在地产调控之手上。因此,签订这种购买住房的对赌协议,一是可能让民众中持有的现金不出现贬值,二是也不用担心住房价格下跌所面临的风险。这样,一举两得,何乐而不为?

其实,房地产开发商对赌协议的两个假定前提是不成立的。一是民众手中一定持有大量的现金,有足够的货币来购买所需要的住房。但实际上,如果居民不通过住房按揭贷款,或不使用银行的金融杠杆,很少人有能力进入住房市场的。早几年住房市场发展与繁荣,完全是银行住房按揭贷款过度发放、利率水平过低的结果。比如,2009-2011年国内住房市场销售快速增长,就得益于个人从银行获得巨额的贷款(三年分别为24600亿、29000亿、25000亿,而2008年只有6000亿左右)。如果绝大多数民众是通过住房按揭进入住房市场,没有持有大量的现金,再假定CPI如房地产开发商以为的上行,那么住房贷款利率上行应该是快于CPI的上行。CPI上行越快,居民住房按揭贷款利率上升也就会越快。

同时,假定房地产开发商以为的居民手中持有大量的现金,那么CPI是不是与上一年那样上行同样是不确定的。因为,当CPI处于高位时,或居民存款负利率过高时,央行的货币政策早就启动了。货币政策启动,利率上行,CPI要长期处于高位不仅不可能也不允许。更何况,投资者进行投资,其参照的指标不仅在于CPI,但重要的是要看整个社会资产的价格是处于上行的通道还是下行的通道。如果整个社会的资产价格处于上行的通道,那么投资者当然要进入适合自己的市场,保证其资产增值;如果整个社会的资产价格是处于下行的通道时,那么这时投资者的投资不是什么跑过CPI,不是让其资产增值,而是要让其资产处于最安全的地方,让其财富所面临的损失最小化。这是其一。

二是房地产开发商现在仍然在对赌今后一两年内房价仍然处于上行的通道的假定是不成立的。如果房价上涨低于其目标,他可通过一定方式来补偿。可以说,房地产开发商的这种假定之所以不成立,就在于他们仅是以2008年经验来看未来一两年中国住房市场发展,那时如果不是突发美国金融危机,2008年房地产开发商的对赌同样是大输。

那么未来一两年国内房地产市场大势如何?住房价格是不是会再上涨?这既要看当前的住房市场背景,也要看影响住房市场的政策会不会一两年内改变。就当前国内住房市场的背景来看,尽管国内住房市场经过近两年的调控,但是一二线住房市场仍然是以投资为主导的市场。在这个市场,住房消费者早就挤出市场。由于住房投资者对住房价格出价水平肯定要远远高于住房消费者,因此,当住房市场要以投资为主导市场向消费为导的市场转型时,那么住房市场全面下调也是必然。否则这种住房市场性质转型根本就不可能。

二是从住房市场政策来看,当前的住房信贷差别化的政策一定是一种中长期政策而不是短期政策,只要住房差别化的信贷政策不改变,住房市场的性质转变也是必然。而且,从当前政府对住房市场共识来看,“严厉打击遏制住房投资炒作,鼓励住房自住消费”的目标十分明确,为了实现这个房地产宏观调控目标,政府打击房地产投机炒作的税收政策不仅不会放松而且会进一步收紧。加上中央政府对住房性质认识进一步强化,对住房定位会更为清楚,即住房市场鼓励自主消费而要严厉打击住房投机炒作。在这样的情况下,随着住房市场性质上的转型,当前住房市场的价格只是会进一步下行,而不存在上行的空间。在这种情况下,房地产开发商对购买住房的承诺也只能是一纸空文。

在上述几个不成立的假定前提下,“对赌协议”表面上看利于购房者,但实际上只是有利于房地产开发商。因为,这样不仅可以让房地产开发商在高价时把手中的住房销售出去回笼资金,谋到暴利,而且这些协议都是房地产开发商通过专业律师所设计的让购买住房掉入陷阱的东西。假定未来购买住房者作为弱势方要开发商履行合同,来保障自己的利益,房地产开发商都能够找到保护其利益条款与办法。最近受到伤害的只能是弱势购买住房者。所以,对当前各种住房销售的对赌协议,购买住房者都得当心,决不可掉入房地产开发商对赌协议的陷阱。

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