化解三类风险 应对房地产市场阶段性变化

中国经济网2017-07-14 09:38

如果我们把1945年以来所有发达经济体房地产市场的发展历程稍微抽象一下,我们能非常清晰地看到都经历了房地产市场供不应求的阶段,经历了供求基本平衡的阶段,然后又到了成熟阶段,出现了很明显的分化。不同阶段什么特征、什么原因呢?在供不应求阶段,所有经济体都是非常相似的,都能看到投资的高增长,都能看到销售的高增长,也能够看到价格的高涨幅,这就是我们为什么这么重视1980年之前发达经济体的情况,而不是仅仅去看上世纪80年代后期日本的泡沫,看2007年美国的次贷危机。

在供不应求阶段,各国面临的情况是一样的。一定是加快住房建设,一定是带动投资的高增长,然后带动经济的高增长,在那个阶段恰好是人口高增长的过程,住房短缺、人口高增长、经济高增长,随之而来的就是价格相对较高的涨幅。而日本的房地产泡沫、美国的次贷危机都是发生在经济增速和居民收入增速放缓之后,并且房地产市场都已过了供求平衡阶段。所以不考虑不同经济体发展阶段的差异,而简单地进行直接对比,当然就会认为中国房地产市场很“特殊”,但是如果先看看发展阶段,再看看相同发展阶段房地产市场的特征,就不会认为中国房地产市场很特殊。 从长期来看,最重要的就是人口的因素,或者长期看人口、人口总量和结构决定了这个房地产市场的长期趋势。中期看经济增长趋势。经济增长背后其实是居民收入水平的变化情况。

因此,如果做的研究足够多、研究的历史跨度足够长、研究的国家和城市足够多就会发现中国不存在特殊论。 房地产市场三类风险须关注 中国经济时报:在你看来,我们的房地产市场存在哪些风险?应如何化解这些风险? 邓郁松:我认为,当前房地产市场主要是三类风险。 第一类是房价泡沫的风险,就是房地产价格涨幅明显超过当地居民的收入涨幅。目前一些热点城市存在较为明显的房价泡沫风险。第二类是供给过剩的风险,就是当地供给量明显超过需求量,类似于钢铁、煤炭等行业出现的产能过剩。第三类是流动性风险,不管是房地产开发投资还是居民购房,都需要高度依赖金融系统的支持,一旦金融系统政策发生变化,就可能引发流动性风险的问题。

要想化解这些风险,要做到以下三点。 第一,建立贷款利率与首付的反向调节机制,也就是说当降低利率的时候,要相应地、适当地上调首付比例。什么叫适当?上调多少?可以算得出来,由于利率降低,造成支付能力提高多少,就把首付上调多少。反之,当利率上调的时候,要适当地下调首付比例,把这个对冲掉,因为这个利率因素造成支付能力增长是和收入不相关的。 第二,建立人地挂钩机制。部分热点城市房价过高,基本原因是在人口快速流入过程中住房用地供应不足。因此,要重视人地挂钩机制,防范供给不足造成的房价过快上涨。同时,要重视区域协调发展,通过区域协调发展解决部分城市房价过快上涨的压力。 第三,由于我们的发展阶段发生变化,我们要很好地应对系统性的供给过剩风险,一定要对土地管理和房地产开发贷款的管理有警示。为什么中国有些城市出现了严重的供给过剩的问题,就是不重视总量上的供求平衡。当地有多少人口,有多少房子?这些要搞清楚,如果当地的户均已经超过了1.05套,对新增土地供应和相应的开发性贷款要相对慎重。如果户均住房超过1.1套,就要高度重视和防范出现供给过剩风险,对土地政策和金融政策要更加审慎。

当前,房地产市场的方方面面、一举一动都能够引起全社会的广泛关注,我们要把房地产市场看成一个社会问题,而不仅仅将看成一个产业,根据其不同发展阶段采取不同的政策,从而使其健康平稳发展。

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